Börsenkandidat LEG Immobilien lockt mit Wachstumsplänen

Montag, 21. Januar 2013, 17:16 Uhr
 

Frankfurt (Reuters) - Der Wohnungskonzern LEG Immobilien wirbt bei Investoren vor dem angepeilten milliardenschweren Börsengang mit ehrgeizigen Expansionsplänen.

"Wir haben jetzt die Wachstumsphase eingeläutet, insbesondere durch Akquisitionen", sagte Vorstandschef Thomas Hegel am Montag in Frankfurt, wo er mit seiner Mannschaft die Pläne für das Initial Public Offering (IPO) vorstellte und den Startschuss für die Roadshow bei den Investoren gab. Der Düsseldorfer Konzern habe 170 Millionen Euro an liquiden Mitteln, die in den kommenden zwei Jahren zum Kauf von etwa 10.000 Wohnungen reichten. Der Kapitalmarkt müsse dafür nicht angezapft werden. Auf absehbare Zeit wolle sich die LEG auf die Heimatregion Nordrhein-Westfalen konzentrieren, wo der Markt stark fragmentiert sei. "Da ist für uns noch Platz und Raum. Andere Standorte stehen zunächst nicht im Fokus."

Mit frischen Mitteln aus dem Börsengang kann die LEG ohnehin nicht rechnen. Der Emissionserlös fließt komplett in die Taschen der Eigner - das sind die Whitehall-Fonds von Goldman Sachs und der Finanzinvestor Perry Capital. Sie übernahmen die Wohnungsgesellschaft 2008 vom Land NRW und gönnten sich seither Ausschüttungen von insgesamt 350 Millionen Euro. Nun wollen sie bis zu 57,5 Prozent der Gesellschaft an die Börse bringen und könnten damit im besten Fall gut 1,4 Milliarden Euro einnehmen. Der angepeilte Börsenwert von 2,2 bis 2,5 Milliarden Euro, der über dem Nettovermögenswert (NAV) liegt, würde der LEG für den Einzug in den Nebenwerteindex MDax reichen. Die Erstnotiz ist für den 1. Februar geplant.

Die LEG mit ihren über 90.000 Wohnungen wäre der erste Börsengang in diesem Jahr und der größte eines Immobilienunternehmens seit der Berliner GSW im Frühjahr 2011. Dessen Aktie hat seither rund 60 Prozent auf über 30 Euro zugelegt, während der MDax im selben Zeitraum nur etwa 20 Prozent schaffte. Die Schuldenkrise treibt viele Investoren in Immobilienanlagen, auch in indirekte wie Aktien. Die Gelegenheit für ein Milliarden-IPO ist derzeit aber auch generell günstig, weil der Aktienmarkt rund läuft.

Die LEG-Papiere werden in einer Spanne von 41 bis 47 Euro angeboten. Graumarkt-Händler erwarten offenbar, dass sie am oberen Ende zugeteilt werden: Schnigge und Lang & Schwarz stellten am Montag Kurse zu 44 bis 46 Euro beziehungsweise 44,50 bis 46,50 Euro. Allerdings sei noch keinerlei Aktie umgegangen, betonten sie. Auch Privatanleger können zugreifen. Das größte Interesse meldeten bislang institutionelle Investoren aus Großbritannien und den USA an, hieß es von Goldman Sachs und der Deutschen Bank, die den Börsengang federführend begleiten. Dass auf einen Schlag überraschend viele LEG-Aktien platziert werden, habe einen einfachen Grund, berichteten die Banker: "Es war der explizite Wunsch der Investoren, eine liquide Aktie mit großem Streubesitz zu haben."

DER STAAT ZAHLT DIE MIETE

Mit einem Verschuldungsgrad (LTV) von unter 50 Prozent ist die LEG für Zukäufe gut aufgestellt. Doch die Pläne könnten dadurch behindert werden, dass die Preise seit einiger Zeit rasant steigen, zumindest in den Großstädten und Ballungsräumen, wie die Konkurrenten GSW, Deutsche Wohnen und TAG Immobilien unisono berichten.

Die LEG hofft aber auch, bei den Mieteinnahmen noch zuzulegen. Zwar ist der Bestand gut vermietet, weil sich der Konzern auf Familien mit niedrigen Einkommen fokussiert. 20 Prozent der Wohnungen sind an Hartz-IV-Empfänger vermietet. Die durchschnittliche Netto-Miete pro Monat liegt bei 312 Euro. "Bezahlbaren Wohnraum" nennt das die LEG. Der Konzern wisse aber auch, dass das Mietniveau im Bestand damit 13 Prozent unter den marktüblichen Preisen liege, erklärte der für das operative Geschäft zuständige Vorstand Holger Hentschel. "Unsere Aufgabe ist es, diese Lücke nach und nach zu schließen." Pro Jahr seien nur Anhebungen um zwei bis drei Prozent realistisch. Eine bis 2018 geltende Sozialcharta zum Schutz der Mieter setze zusätzlich Grenzen. Mit Investitionen von rund 13 Euro pro Quadratmeter liegt die LEG deutlich unter dem, was die Konkurrentin Deutsche Wohnen für Instandhaltung und Modernisierung in die Hand nimmt.

- von Kathrin Jones