October 9, 2019 / 1:51 PM / 2 months ago

BGH macht strenge Vorgaben bei Mieterhöhung nach Modernisierung

The sign of the German Federal Supreme Court Bundesgerichtshof is pictured in Karlsruhe, Germany August 23, 2018. REUTERS/Vincent Kessler

Karlsruhe (Reuters) - Mieter können sich bei Hausmodernisierungen wegen finanzieller Überforderung gegen Mieterhöhungen wehren.

Der Vermieter kann einem Mieter nicht prinzipiell entgegenhalten, dass eine kleinere Wohnung für ihn angemessen sei. Allerdings müssen die Gerichte eine umfassende Einzelfallprüfung vornehmen. Waren die Modernisierungsmaßnahmen aufgrund von Schäden notwendig oder wurde damit der allgemein übliche Wohnstandard hergestellt, kann der Mieter keine Einwände erheben und muss den Zuschlag bezahlen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch entschieden. (AZ: VIII ZR 21/19)

Im konkreten Fall muss das Landgericht Berlin nun die Einzelfallprüfung nachholen. Der Fall wurde dorthin zurückverwiesen.

Ein Mann, heute Mitte 60, war schon mit fünf Jahren zusammen mit seinen Eltern in die 86 Quadratmeter große Wohnung in Berlin gezogen. Seit dem Tod der Eltern lebt er dort alleine; er bezieht Hartz IV mit einem Mietanteil von 463,10 Euro. Zuletzt betrug die Kaltmiete für die Wohnung 574,34 Euro plus Heizkostenvorschuss. 2016 ließ der Vermieter Fassade und obere Geschossdecke dämmen, vergrößerte die Balkone und setzte den stillgelegten Fahrstuhl wieder in Gang. 240 Euro sollte der Modernisierungszuschlag monatlich ausmachen. Der Mieter berief sich auf das Gesetz, wonach die Mieterhöhung ausgeschlossen ist, wenn sie für ihn eine unverhältnismäßige Härte bedeuten würde.

Allerdings heißt es in dem Gesetz auch, dass der Mieter dann keine Einwände erheben kann, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist. Akzeptiert werden müssen Zuschläge auch, wenn die Modernisierungsmaßnahmen vorgeschrieben sind.

Das Landgericht Berlin hatte dem Mieter ganz überwiegend Recht gegeben. Die Vergrößerung der Balkone sei nicht allgemeiner Standard, die Fassadendämmung ebenfalls nicht vorgeschrieben gewesen. Nur für die Isolierung der oberen Geschossdecke sollte der Mieter 4,16 Euro monatlich zusätzlich bezahlen.

Der BGH hob dieses Urteil nun auf, weil die Abwägung zwischen den Interessen des Mieters und des Vermieters Rechtsfehler aufweise. So sei nicht ermittelt worden, ob die Balkonerweiterung dem üblichen Standard entspreche. Das Berliner Gericht habe lediglich auf den Mietspiegel verwiesen, der zur Balkongröße aber keine Aussagen treffe. Auch bezüglich der Fassadendämmung müsse geprüft werden, ob aufgrund von Schäden der Putz vollständig erneuert werden musste und deshalb auch eine Dämmung vorgeschrieben war. In diesem Fall könnte der Mieter nämlich keine Einwände gegen die Modernisierungszuschläge erheben.

Allerdings könne der Vermieter den Langzeitmieter nicht auf eine kleinere Wohnung verweisen, weil er dort seit langem seinen Lebensmittelpunkt hatte, erklärte der BGH.

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